Beteiligungs-Kolumne

Aktiv im Zweitmarkt

Gastautor -
Patrick Brinker, Geschäftsführer HTB Hanseatische Fondshaus GmbH

Mehrwert durch aktive Fondsstrategie im Immobilien-Zweitmarkt

Vorteile eines aktiven Fondsmanagements im Vergleich zur klassischen Buy-and-Hold-Strategie

 

Die HTB Gruppe geht als Spezialist für geschlossene Immobilienfonds mit ihrem aktuellen Publikums-AIF HTB 7. Immobilien-Portfolio konzeptionell neue Wege: Der von der BaFin Anfang Februar 2016 genehmigte Fonds setzt im Gegensatz zu seinen Vorgängern auf ein aktives Management. Obwohl bei den meisten Immobilienfonds ein klassischer Buy-and-Hold-Ansatz vorherrscht, spricht auch viel für mehr Dynamik: HTB erwartet sich davon höhere Ausschüttungen und eine kürzere Kapitalbindung für die Anleger. Der geschlossene Fonds ist bereits der fünfte AIF, der von der HTB Gruppe mit der hauseigenen Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) aufgelegt wurde. Die KVG der HTB Gruppe steht externen Anbietern auch als Service-KVG zur Verfügung.

 

Der aktuelle Mangel an attraktiven Investitionsmöglichkeiten im Immobilienbereich stellt Fondsanbieter vor Herausforderungen: Die Anleger erwarten angesichts hoher Objektpreise und Mieten auch entsprechend auskömmliche Renditen. Am Zweitmarkt für Immobilien sind vereinzelt noch Objekte zu Preisen unter ihrem Marktwert zu finden, welche die spätere Gesamtrendite der Fonds positiv beeinflussen. Doch auch hier wird das Angebot zunehmend spärlicher.

 

Um zusätzliche Renditechancen zu heben, konzipierte das Management der HTB Gruppe die Ausrichtung des aktuell verfügbaren Fonds neu. Das HTB 7. Immobilien-Portfolio ist der zweite risikogemischte Immobilien-Publikums-AIF im Zweitmarkt, den die Bremer HTB Gruppe KAGB-konform aufgelegt hat. Die übliche Strategie – Ankauf von Objektanteilen und Halten bis zum Laufzeitende des Zweitmarktfonds – wird hier aufgebrochen und um eine aktive Management-Komponente erweitert.

 

„Mit einem aktiven Managementansatz betreiben wir zusätzliche Wertschöpfung. Außerdem sind wir flexibler und können schnell auf sich verändernde Marktentwicklungen oder einen Mieterwechsel reagieren“, begründet Patrick Brinker, Geschäftsführer der HTB Gruppe, den Strategiewechsel. „Mit dem neuen Konzept lassen sich Anteile aktiv veräußern, Immobilienverkäufe bei sehr guter Entwicklung vorzeitig initiieren oder notwendige Maßnahmen treffen, sollten sich die Märkte schwächer entwickeln.“

 

Größtmögliche Wertschöpfung bei Objektverkauf

In den bisher von der HTB Gruppe aufgelegten Zweitmarkt-Portfoliofonds trug die Hebung von stillen Reserven beim Verkauf ausgewählter Zielfonds maßgeblich zur Gesamtperformance bei. Die meisten der im Zweitmarktportfolio angekauften Zielfonds laufen bereits deutlich länger als die ursprünglich prospektierte Laufzeit. Der Immobilienwert ist aufgrund der positiven Marktentwicklung in vielen Fällen gestiegen. Bei einem Objektverkauf und Auflösung der Zielfonds werden dann die stillen Reserven, die durch den niedrigen Kaufpreis im Verhältnis zum inneren Wert und Veräußerungserlös der Immobilie entstehen, als Gewinn aufgelöst.

 

„Ein aktiver Fondsverwaltungsansatz geht noch einen Schritt weiter“, erläutert Brinker. „Verkäufe sind hier auch vorzeitig möglich, wenn sich grundlegende Rahmendaten der Immobilie verändern. Dies ist etwa der Fall, wenn ein neuer Mietvertrag zu höheren Ausschüttungen führt und so der Objektwert – und damit der Kurs am Zweitmarkt – steigt.“ Eine Wiederveräußerung des Anteils am Markt ermöglicht die Realisierung von Kursgewinnen und vermindert gleichzeitig die Dauer der Kapitalbindung.

 

Stufenplan zur Veräußerung

Der durchschnittliche Kaufpreis im Ankauf neuer Zweitmarkt-Fondsanteile liegt derzeit beim rund 11-fachen der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete – und das trotz auf breiter Front gestiegener Immobilienpreise durch massive Nachfrage aus dem In- und Ausland. Kalkuliert wurde für den Fonds das 14-fache der Jahresnettomiete. Damit liegen die Einstiegspreise am Zweitmarkt nicht nur deutlich unter den Annahmen, sondern auch noch immer deutlich unter den Preisen, die für den Erwerb von Objekten am Erstmarkt bezahlt werden. Durch Teilveräußerungen und Auflösungen von Zielfonds geht das Fondsmanagement von jährlichen Ausschüttungen von über zehn Prozent ab 2020 aus. Für die Jahre 2018 und 2019 sollen fünf bis sechs Prozent erzielt werden. Zum Laufzeitende des Fonds werden mit dem Verkauf der verbleibenden Fondsanteile dann zusätzlich rund 80 Prozent des ursprünglich investierten Kapitals als Rückzahlung anvisiert.

 

Für versierte Privatanleger und semi-professionelle Investoren
Die HTB Gruppe sieht eine Laufzeit von zehn Jahren ab Vollinvestition des Fonds vor. Das geplante Volumen beträgt 15 bis 25 Millionen Euro. Ein Teil des neuen Immobilien-AIFs wird in ein bereits bestehendes Portfolio investieren. Das HTB 7. Immobilien-Portfolio richtet sich mit einer Mindestzeichnungssumme von 5.000 Euro plus Agio sowohl an Privatanleger als auch an semi-professionelle Anleger, wobei die erzielten Erlöse als Einnahmen aus gewerblicher Tätigkeit gelten und entsprechend zu versteuern sind. Separate Lösungen sind zum Beispiel für Stiftungen möglich, die keine gewerblichen Einkünfte erzielen dürfen.

 

Die aktive Portfoliomanagement-Ausrichtung beim neuen AIF der HTB Gruppe bedeutet keine Abkehr von bewährten Elementen, für die Investoren die HTB Zweitmarktfonds in der Vergangenheit geschätzt haben. Dazu zählt etwa die hohe Diversifikation durch eine breite Streuung der Investitionen in schon länger existierende Immobilien-Zielfonds, für die verlässliche Daten zur Verfügung stehen. Dazu kommen Ankäufe, die dank der Bewertungskompetenz und der guten Branchenkenntnisse der Fondsmanager häufig unter dem inneren Wert der Objekte getätigt werden können. Eine konservative Gesamtkalkulation, Investitionen ausschließlich mit Eigenkapital sowie ein hohes Maß an Sicherheit durch eine Konzeption nach den Vorgaben des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) sind ebenfalls im Anlegerinteresse.

 

Betongold bleibt unverzichtbar

Die wirtschaftliche und rechtliche Stabilität in Deutschland wirkt sich positiv auf das Transaktionsklima aus und zieht auch ausländische Investoren an, die den stabilen Markt in einer hoch entwickelten, starken Volkswirtschaft zu schätzen wissen. Trotz zaghafter erster Zinserhöhungen in den USA bleibt der Investitionsdruck europaweit wie global erhalten und sorgt für eine anhaltend starke Nachfrage. Der Druck auf die Renditen bei Immobilieninvestments wird deshalb – bei moderat steigenden Mieterwartungen – weiter zunehmen.

 

Darum wird es immer wichtiger, neue Wege zur Steigerung der Fondsperformance zu gehen, wie sie optimierte Portfoliomanagementansätze bieten. Dabei kann auch die Auswahl von Nischenmärkten wie dem Zweitmarkt mit einer Größe von aktuell nicht einmal 0,5 Prozent des Erstmarktvolumens eine Rolle spielen.

 

Das Service-Angebot der KVG innerhalb der HTB Gruppe richtet sich in erster Linie an mittelständisch geprägte Asset Manager, Family Offices Immobilienunternehmen oder auch Reedereien. Die HTB Gruppe verfügt über ein umfangreiches, seit ihrer Gründung 1987 historisch gewachsenes Marktwissen und greift im Unternehmen auf eine hauseigenen Bewertungsdatenbank zurück, die zu den umfangreichsten ihrer Art in Deutschland zählt.

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