Das Immobilien-Zukunftskonzept
Anfang Januar 2018 ging die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH mit dem geschlossenen Publikums-AIF „HTB Erste Immobilien Investment AG“ an den Vertriebsstart. Der neue AIF wurde nicht – wie bisher in der Branche üblich – als Investment-Kommanditgesellschaft aufgelegt, sondern als Investment AG konzipiert. Der Private Banker fragt nach den Gründen.
Private Banker: Was sind für Sie die größten Vorteile der Investment-AG gegenüber dem Investment in Geschlossenen Fonds auf KG-Basis?
Ambrosius: Die Investment AG ist aus unserer Sicht zukunftsweisend: Sie sorgt bei geschlossenen AIFs für Transparenz und gesellschaftsrechtlich bestehen deutlich geringere Haftungsrisiken für Anleger, beides verbessert den Anlegerschutz. Zudem lässt sie sich digital gut verwalten. Die Rechtsform der Aktiengesellschaft erlaubt eine administrativ deutlich einfachere Zeichnung als bei AIFs nach altem Muster. Der Weg zum Erwerb des geschlossenen Immobilien-AIF HTB Erste Immobilien Investment AG ähnelt dem, den Kunden auch beim Kauf eines klassischen offenen Immobilienfonds beschreiten. Nach Zeichnung wird das Wertpapier in das Depot der kontoführenden Bank eingebucht. Selbstverständlich erfüllt auch die Zeichnung eines solchen Wertpapiers die seit Januar 2018 geltende EU-Finanzmarktrichtlinie MiFID II.
Mit dem niedrigen Mindestzeichnungsbetrag von nur 1.000 Euro wird die Aktie der HTB Erste Immobilien Investment AG zusätzlich auch für Anleger interessant, die sonst vielleicht ein Crowdinvestment ins Auge gefasst hätten.
PB: Wie sieht es steuerlich im Vergleich von KG und AG aus?
Ambrosius: Erlöse aus Immobilien, die in der Investment AG der HTB erzielt werden, erfahren eine Immobilienteilfreistellung nach §20 Abs. 3 des Investmentsteuergesetzes. Damit liegt deren Besteuerung bei nur 25 Prozent Abgeltungssteuer statt bei rund 44 Prozent beispielsweise im Spitzensteuersatz. Die Besteuerung erfolgt automatisch im Depot des Anlegers. Bei der KG ist allerdings der Veräußerungserlös nach zehn Jahren steuerfrei, während bei der AG Gewinne beim Verkauf wie laufende Einkünfte besteuert werden. Dies gilt aktuell – wie lange diese Regelung jedoch bestehen bleiben wird, lässt sich heute natürlich nicht sagen.
Anleger, die mit einer Investment AG in Immobilien investieren, laufen zudem nicht mehr Gefahr, als gewerblicher Grundstückshändler klassifiziert zu werden, da die „3-Objekt-Grenze“ nicht anzuwenden ist. Diese greift bei der KG, wenn innerhalb eines kurzen Zeitraums von in der Regel fünf Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als drei Immobilienobjekte veräußert werden.
Im Einzelfall kann der Erwerb der HTB Investment AG-Aktie auch für steuerbegünstigte Stiftungen vorteilhaft sein.
PB: Warum ist die Investment-AG gerade für Immobilien das geeignete Investment?
Ambrosius: Anleger kommen bei inländischen Immobilien in den Genuss einer Immobilienteilfreistellungsquote von 60 Prozent bei der Besteuerung. Bei ausländischen Immobilien werden sogar 80 Prozent freigestellt. So ergibt sich eine geringere Gesamtsteuerbelastung für den Anleger.
Das Anlagespektrum der HTB Erste Immobilien Investment AG umfasst Objektgesellschaften, geschlossene Publikums- oder Spezial-AIFs und geschlossene Immobilienfonds – im In- und Ausland. Des Weiteren investiert der Fonds direkt in Gewerbe- und Wohnimmobilien, Büro-, Einzelhandels-, Hotel-, Logistik-, Pflege- und Wohnimmobilien.
PB: Gibt es Haltefristen für Aktionäre? / Wie lang ist die Dauer der AG höchstens und wenigstens?
Ambrosius: Die vorgesehene Fondslaufzeit beträgt 11 Jahre, bis zum 31.12.2028. Sie kann jedoch um maximal 2 Jahre verkürzt bzw. um fünf Mal ein Jahr lang verlängert werden. Dies beschließt die Hauptversammlung.
PB: Werden die Aktien an einer Börse gehandelt werden?
Ambrosius: Nein, das ist nicht vorgesehen. Allerdings können Anleger ihre Aktien relativ unkompliziert übertragen, da es sich bei einer Aktie um ein Inhaberpapier handelt. Aufgrund der aktuellen Situation gibt es derzeit noch keinen Zweitmarkt für Investment AG-Anteile. Wir rechnen aber damit, dass sich vergleichbare Strukturen wie im bisherigen KG-Markt entwickeln werden.
PB: Wie bestimmt sich der Aktienkurs im (Zweit-) Handel?
Ambrosius: Ein externer, unabhängiger Bewerter ermittelt den jährlichen NAV (Net Asset Value) der Wertpapiere, die im Depot eingepflegt werden.
PB: Wie hoch schätzen Sie die jährlichen Kosten für den Anleger, also Provisionen etc. und AG-Kosten?
Ambrosius: Anlegern entstehen laufende Kosten von bis zu 1,59 Prozent pro Jahr für die Verwaltungsvergütung inklusive Verwahrstelle. Die Vorabkosten belaufen sich auf maximal 7,5 Prozent und für Transaktionskosten, vor allem in der Investitionsphase, fallen je nach Objekt bis zu 4 Prozent beim Kauf und 1 Prozent beim Verkauf von Assets an. Das Fondsmanagement stellt eine Dividende von 4 Prozent für den Aktionär in Aussicht. Darüber hinaus vereinnahmt die Fondsgesellschaft eine erfolgsabhängige Vergütung von 20 Prozent der überschießenden Erlöse, wenn die Investoren bereits ihre Mindestdividende von 4 Prozent erhalten haben.
Die Aktie der Investment AG ist mit einem Ausgabeaufschlag von bis zu 6 Prozent ausgestattet. Darüber hinaus können individuelle Depotkosten bei der Bank entstehen.
PB: Ist der Auflageprozess komplizierter/einfacher preiswerter/teurer?
Ambrosius: Zunächst einmal war der Aufwand, eine Investment AG neu zu konzipieren, für uns recht hoch. Wir sehen diesen jedoch quasi als Posten „Forschung und Entwicklung“. Jetzt liegt mit der HTB Immobilien Investment AG ein Anlageprodukt vor, von dem Kunden und Vertriebe langfristig profitieren werden. Im Vergleich zum bisherigen KG-Modell ergeben sich sogar deutliche Kostenvorteile für den Anleger. Diese fallen nun – bedingt durch das neue Fondskonstrukt – um rund 30 Prozent niedriger aus.
PB: Was passiert am Ende der Laufzeit?
Ambrosius: Am Laufzeitende wird die Fondsgesellschaft durch Beschluss der Hauptversammlung liquidiert. Der Liquidationserlös fließt an die Anleger, gegebenenfalls jedoch in mehreren Teilbeträgen, da sich die Phase der Fondsauflösung über mehrere Jahre erstrecken kann.