Die Produkt-Kolumne

Neue Wege aus dem Anleger-Dilemma

Árpád von Tóth-Máté -

Tax Liens - ein Zinsersatzprodukt

 

Nicht nur institutionelle Großanleger, sondern auch Vermögensverwalter von Stiftungen oder Family Offices stehen derzeit mehr denn je vor einem Dilemma: Die gängigen, risikoärmeren Kapitalanlagen bringen kaum noch eine attraktive Verzinsung - trotz einer ersten behutsamen Zinswende der US-Notenbank. Riskantere Formen des Investments mit hohen Renditen wie

  1. B. bei Produkten des Grauen Marktes kommen zumeist nicht in Betracht; denn sie entsprechen eher nicht dem Wunsch der nicht selten traditionsreichen Kapitaleigner nach einer konservativen und soliden Anlagestrategie.

 

Um Wege aus dem Dilemma zu finden, hilft bisweilen der Blick über die Grenzen unseres Kontinents hinweg. In den USA investieren Unternehmen, Institutionen und Privatleute seit der Gründungszeit der Vereinigten Staaten in „Tax Liens“. Hierbei handelt es sich um grundpfandgesicherte Steuerschuldverschreibungen, die von den Finanzbehörden vieler US-Staaten privaten und institutionellen Kapitalanlegern zu attraktiven Renditen angeboten werden. Tax Liens sind also im Gegensatz zu den meisten anderen Kapitalanlagen keine Bankprodukte. Und sie sind alles andere als ein Randprodukt! Denn das jährliche Investitionsvolumen beträgt allein in den USA rund 15 Mrd. USD. In Deutschland sind Tax Liens bisher nur im Top-Segment bekannt. Das könnte sich nun angesichts der Kapitalmarktsituation schnell ändern.

 

Funktionsweise von Tax Liens

 

Wenn Besitzer von Gebäuden oder Grundstücken nicht in der Lage sind oder es versäumen, ihre Grundsteuern zu bezahlen, sind wie schon erwähnt die Finanzbehörden in allen US-Staaten per Gesetz berechtigt, die Steuerschuld aus der betroffenen Immobilie zu verbriefen und die Schuldbriefe an private Dritte zu veräußern, um kurzfristig an ihr Geld zu kommen. Der Erwerber des Schuldbriefes entrichtet dann die ausstehende Steuerschuld anstelle des Eigentümers unmittelbar an die zuständige Finanzbehörde. Er erhält dabei von der Steuersumme, je nach US-Staat, eine staatlich garantierte Renditezahlung von bis zu 36 Prozent (!) im Jahr während der vereinbarten Tilgungsfrist (6 Monate bis Ø 3 Jahre), innerhalb derer der Schuldner die vom Investor entrichtete Summe an diesen zurückgeführt haben muss. Die Behörden gewähren die hohen Renditen, weil sie ein starkes Interesse an einer möglichst schnellen Vereinnahmung der Steuerschuld haben

 

. Auszug aus den Investitionsmöglichkeiten bei Tax Liens:

 

US-Bundessaat

Rendite p.a.

Tilgungsfrist

Alabama

12%

3 Jahre

Arizona

16%

3 Jahre

Florida

18%

2 Jahre

Georgia

20%

1 Jahr

Illinois

18%

2 Jahre

Iowa

24%

1 Jahr und 9 Monate

Maryland

18 – 24%

6 Monate

Ney Jersey

18%

2 Jahre

 

 

Außerdem gelangt der Schuldbrieferwerber auf diese Weise bis zur vollständigen fristgerechten Tilgung der Grundschuld durch den Schuldner in den Besitz der Immobilie. Sein erstrangiger Anspruch ist per Gesetz vor den Ansprüchen anderer Gläubiger, z. B. der Banken, geschützt. Im Falle der andauernden Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers fällt nach den gesetzlichen Bestimmungen die gesamte Immobilie nach Ablauf der Tilgungsfrist lastenfrei an den Schuldbrieferwerber. Allerdings springen an diesem Punkt in der Praxis zumeist die Banken, die den Immobilienerwerb finanziert haben, ein und begleichen die Außenstände, um ihr in die Immobilie investiertes Geld nicht komplett zu verlieren und um das Objekt wieder in ihren Besitz zurück zu bringen.

 

Tax Liens werden ausschließlich einzeln und nicht im Pool angeboten. Jedes einzelne Gebäude oder Grundstück mit offener Grundsteuerschuld ist somit eine für sich separate Tax Liens Anlage. US-Staaten, die sich das Modell zu eigen machen, führen eine Liste von Immobilien, die als Tax Liens zur Verfügung stehen. Die Abwicklung des Zahlungsverkehrs im Zusammenhang mit dem Erwerb von Tax Liens muss über ein US-Konto abgewickelt werden.

 

Risikopotential

 

Durch die staatliche Rendite -Garantie für die jeweilige Laufzeit der Tax Liens und die erstrangige Absicherung des Investments durch die betroffene Immobilie ist das Risiko verglichen mit der hohen Rendite gering. Wie alle bekannten Kapitalanlagen gibt es auch Tax Liens kein „free lunch“.

 

Tax Liens sind neben dem Erwerb von Steuerschuldverschreibungen auch ein Investment in Immobilien, die der Absicherung des Anlegers dienen. Insofern sollte der Investor das Tax Liens Objekt bzw. das Immobilien-Segment genauer prüfen, sich entweder vor Ort Expertise einholen oder sich an Fachleute wenden, die es hierzulande mittlerweile auch gibt.

 

Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Investment ist in der Regel nicht vorgesehen. Dieses Risiko lässt sich aber dadurch steuern, dass der Anleger frei bestimmen kann in welche Tax Liens mit welchen Tilgungsfristen er investiert. Grundsätzlich handelt es sich um kurze Fristen zwischen 0,5 und drei Jahren Laufzeit.

 

Investitionsmöglichkeiten für private und institutionelle Anleger in Deutschland

 

Die Tax Liens Investment AG bietet aktuell privaten und institutionellen Anlegern an, in eine luxemburgische Anleihe (aus eingekauften Tax Liens) zu 4,5% Zinsen p.a. mit 5-jähriger Laufzeit in Schweizer Franken zu investieren. Sie wurde in Zusammenarbeit mit der Bremer Privatbank Neelmeyer - einer 100 % Tochter der UniCredit - auf den Markt gebracht. Die Anleihen gelten als Sondervermögen, weil die eingekauften Tax Liens in einer eigens hierfür gegründeten Zweckgesellschaft geführt werden. Nach Aussage des Unternehmens sei zur Zeit keine Festgeldanlage bekannt, die 5 Jahre lang einen Zins von 4,5 % in Schweizer Franken garantiere…. vor allem aber auch dieses geringe Risiko beinhaltet.

 

Ebenfalls schon jetzt möglich ist der Kauf von Aktien der Tax Liens Investment AG. Seit ihrer Gründung im März 2013 hat die AG eine Performance von durchschnittlich 12 Prozent Rendite per anno. Eine Aktienbeteiligung an diesem Geschäftsmodell könnte künftig noch lukrativer werden. Denn der Geschäftszweck besteht im Ausbau der Tax Liens Beteiligungen, um die Aktionäre künftig in den Genuss noch höherer Dividenden kommen zu lassen. In näherer Zeit plant die Tax Liens Investment AG auch den Gang an die Börse.

 

Interessenten, welche diese Asset-Klasse eigenständig auf- und ausbauen möchten (z.B. Vermögensberater, Vermögensverwalter, Stiftungen und andere institutionelle Kapitalanleger), bietet die Tax Liens Investment AG ein 2-Tages-Seminar inkl. eines 6-Monats-Coachings an. Die Seminare finden jeweils 2x jährlich in Zürich und Frankfurt statt.

 

Ebenfalls ist in Kooperation mit der Fachhochschule Dortmund geplant, zum Thema „Tax Liens im Rahmen der Alternativen Investments“ einen Bachelor-Lehrgang zu etablieren.

 

 

Kontakt für Interessenten

 

Tax Liens Investment AG                                         Niederlassung Zürich:

Investor´s Relation

Árpád von Tóth-Máté (Chairman)                            Badenerstraße 551

Chollerstraße 3                                                          CH-8048 Zürich

CH-6300 Zug                                                            Tel.: 0041 44 401 91 02

Mobil (Schweiz) 0041 76 515 78 58

Mobil (D) 0049 175 156 88 97

E-Mail: arpad-von-toth@tax-liens-investment.ch

http://tax-liens-investment.ch/81/investment-moeglichkeiten

Zur Präsentation Tax Liens

 

 

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