Sachwert-Investments 2018

Gastbeitrag von Stefan Klaile (Xolaris)

Wer heute in Deutschland in Sachwerte investieren will, hat die Wahl. Angeboten werden Direktinvestments, Nachrangdarlehen, Genussrechte, Vermögensanlagen und Alternative Investmentfunds (AIF) in Form einer Investment-KG oder Investment-AG.

Oft sind die Unterschiede kaum bekannt. Dabei sind diese entscheidend, ob die Anlage überhaupt zu den Bedürfnissen des Investors passt. Vorweg gestellt sei, dass die Voraussetzung für eine erfolgreiche Kapitalanlage an erster Stelle das Asset und die erfolgreiche Umsetzung der definierten Investitionsstrategie sind. Entwickelt sich das Asset, der Sachwert, positiv, spielt die Verpackung für private Investoren kaum eine Rolle. Wohl aber, wenn Märkte oder Objekte sich anders als gewünscht entwickeln. Für professionelle Investoren sind noch weitere Faktoren wichtig. Dazu zählt die Behandlung des Anlagevehikels etwa in der Anlageverordnung bzw. der jeweiligen Zuweisung zu den entsprechenden Quoten der vorgegebenen Asset Allokation. Weitere Kriterien können die laufende Bewertung und die Integrationsmöglichkeit in das eigene Risikomanagement sein.

Die einfachste Art der Sachwertanlage stellt das Direktinvestment dar. Typische Anlageobjekte in dieser Kategorie sind relativ kleinteilig, so dass sie von einzelnen Investoren erworben werden können. Dazu zählen zum Beispiel Eigentumswohnungen, Container oder Rohstoffe wie Holz oder Edelmetall. Hinzu kommen Exoten wie Oldtimer oder Rinder in Südamerika. Hier sollte ohnehin nur investieren, wer sich mit diesen Objekten auskennt.

Bei einem Direktinvestment erwirbt der Anleger unmittelbar ein oder mehrere Objekte, die Teil eines Ganzen sein können, ihm jedoch allein gehören. Seit Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes fallen die meisten derzeitigen Direktinvestments mit einem modellhaften Charakter und insbesondere, wenn vertraglich Zinszahlungen und Rückzahlungsanspruch vereinbart wurden, unter das Vermögensanlagengesetz nach § 1 Absatz 2 Nr. 7. Anleger müssen wissen, dass die BaFin Vermögensanlagen trotz Prospektpflicht nicht im laufenden Geschäft beaufsichtigt. Vermögensanlagen dürfen nur dann öffentlich angeboten werden, wenn zuvor ein Verkaufsprospekt veröffentlicht wurde, den die BaFin gebilligt hat. Zusätzlich muss bei der BaFin ein Vermögensanlagen-Informationsblatt hinterlegt werden.

Zu den Vermögensanlagen im Sinne des Gesetzes zählen auch partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen, Genussrechte und Namensschuldverschreibungen, sowie sonstige vergleichbare Anlageformen, welche nicht in Wertpapieren verbrieft und nicht als Anteile an Investmentvermögen im Sinne des § 1 Abs. 1 des Kapitalanlagegesetzbuchs ausgestaltet sind. Bei diesen Anlageformen handelt es sich in der Regel um sogenanntes Mezzanine-Kapital, eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital. Der Anleger ist nicht direkt am Objekt beteiligt, sondern gewährt einer Gesellschaft ein Darlehen. Nur wenn zwingend ein Zahlungsvorbehalt und qualifizierter Rangrücktritt vertraglich festgehalten wurde, fallen diese nicht unter das Kreditwesengesetz (KWG). Anleger sollten darauf achten, dass eine unabhängige Mittelverwendungskontrolle durch einen Wirtschaftsprüfer vorgesehen ist. Diese ist nicht vorgeschrieben, bei besseren Angeboten aber implementiert. Die Investitionskriterien sind oft eher weicher formuliert und der Asset Manager hat größeren Spielraum in der Verwendung der Gelder. Nicht selten handelt es sich bei diesen Kapitalanlagen um Blind-Pools, bei denen die Investitionsobjekte zum Zeitpunkt der Zeichnung noch nicht erworben wurden. Läuft das Investment nicht wie gewünscht, haben Anleger kaum Möglichkeiten der Einflussnahme, da sie keine Gesellschafter- oder Eigentümerrechte haben. Entsprechend gering ist meist die Transparenz und Informationstiefe.

Volle Gesellschafterrechte und –pflichten genießen dagegen die Anleger einer Vermögensanlage in Form einer operativ tätigen GmbH & Co. KG. Sie entspricht im Wesentlichen dem klassischen geschlossenen Fonds, dem der Anleger als Kommanditist und Eigenkapitalgeber beitritt. Allerdings muss sie „operativ tätig“ sein. Das gilt beispielsweise für Anbieter im Bereich der Erneuerbaren Energien, welche gleichzeitig auch die Energieerzeugungsanlagen technisch und wirtschaftlich selbst betreiben. Anleger können über Gesellschafterversammlungen Einfluss nehmen und haben erweiterte Informationsrechte. Oft sind Mittelverwendungskontrollen durch eine externe Instanz vorgesehen, jedoch nicht vorgeschrieben. Die BaFin billigt auch hier den Prospekt, übt jedoch keine weitere Kontrolle aus.

Den höchsten aufsichtsrechtlichen Anforderungen genügt der Alternative Investmentfunds (AIF) in Form der verbreiteteren Investment-Kommanditgesellschaft (Inv-KG) oder Investment-Aktiengesellschaft (Inv-AG). Steuerliche Nachteile der Inv-AG wurden durch das Investmentsteuerreformgesetz aufgehoben. Die Inv-KG ist das etabliertere Format, sie muss auch nicht den zusätzlichen Vorschriften des WpHG und AktG genügen. Die Inv-AG punktet vor allem durch Depotfähigkeit und eine deutlich einfachere Übertragbarkeit der Anteile. Egal in welcher Variante, keine andere Form der Sachwertanlage in Deutschland bietet eine regelmäßige gesetzlich geforderte Bewertung der Objekte und daran angelehnte Kostenstruktur. Ein BaFin-genehmigter Prospekt ist ebenso Voraussetzung wie die „wesentlichen Anlegerinformationen“ als normierte Zusammenfassung. Anlegern sind vor der Zeichnung der Verkaufsprospekt, die wesentlichen Anlegerinformationen sowie der letzte veröffentlichte Jahres- und Halbjahresbericht zur Verfügung zu stellen. Der weiterer Sicherheitsaspekt ist die Kontrolle des Asset Managers: Der über freie Vermittler angebotene Publikums-AIF setzt eine von der BaFin zugelassene und beaufsichtigte Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) voraus. Spezial-AIF für (semi-)professionelle Investoren benötigen immer noch eine bei der BaFin registrierte KVG.

Die neben der KVG zu beauftragende Verwahrstelle, in der Regel eine Bank, stellt ähnlich wie bei offenen Investmentprodukten die korrekte Mittelverwendung nach strengen Investitionskriterien sicher und haftet dafür vollumfänglich. Ein wesentlicher Aspekt des AIF ist die Trennung von Asset Management und Geldtransfer. So darf die KVG, nicht direkt auf die Gelder des AIFs zugreifen. Für jede Geldtransaktion ist die Freigabe der Verwahrstelle mit einer entsprechenden Begründung und Dokumentation einzuholen.

Der hohe Aufwand für die Aufstellung und Unterhaltung einer KVG dürften eine standhafte Barriere für unseriöse Anbieter darstellen. In der stärksten Ausprägung wird eine externe Service-KVG eingesetzt, die wirtschaftlich vollkommen unabhängig vom Initiator des Fonds agiert. Für Anleger bedeutet sie eine starke Interessenvertretung. Initiatoren die im Sinne ihrer Anleger handeln, wissen die Service-KVG daher als besonderes Qualitätsmerkmal zu schätzen.

Wer sich heute für einen AIF entscheidet, kann sicher sein, dass die Möglichkeit eines Missbrauchs auf ein Minimum reduziert wurde. Es bleiben die wirtschaftlichen Risiken, aber auch entsprechende Chancen.