Sunbelt-Stärke: Weshalb der Südosten der USA glänzt

Christian Kunz, Leiter Vertrieb bei TSO Capital Advisors GmbH, erläutert, weshalb Florida und weitere Bundesstaaten im Südosten die Zukunft der USA repräsentieren, auch und gerade bei Immobilien.

Sie dominieren die globale Wirtschaft, der US-Dollar ist seit Jahrzehnten unangefochten die weltweite Leitwährung und auch der US-Immobilienmarkt ist der größte und liquideste der Welt: Die Vereinigten Staaten von Amerika beeindrucken durch ihre schiere Dimension. Aber dies bringt auch einen Nachteil: Diese Größe lässt mitunter unser Bild von den USA unscharf werden. Denn beim Blick aufs große Ganze übersehen wir schnell einmal die vielen Details, die es in den USA zu entdecken gibt.

Das gilt seit einiger Zeit insbesondere für den Immobilienmarkt. Einige Hiobsbotschaften seit Anfang dieses Jahres reihen sich aneinander: So warnte das Handelsblatt vor „US-Gewerbeimmobilien – Die Angst vor dem ‚Büro-Tsunami‘“, die FAZ berichtete über „Das US-Immobilienrisiko in deutschen Bankenbilanzen“ und die Börsen-Zeitung beschrieb die „Furcht vor US-Immobilienkrise“.

Aber: Nicht überall, wo US-Immobilie draufsteht, steckt auch Krise drin. Ja, es gibt Städte und Regionen, in denen die örtliche Lage auf dem Immobilienmarkt Sorgen bereitet. Aber es gibt eben auch die andere Seite der Medaille. Sozusagen die Sonnenseite. Und das im wahrsten Sinne des Wortes. TSO ist seit mehr als 30 Jahren im östlichen Teil des sogenannten Sunbelts, dem Sonnengürtel, aktiv. Er reicht von der Ostküste der USA zwischen Virginia und Florida bis nach Kalifornien im Westen.

Für die US-Wirtschaft hat der Sunbelt inzwischen die Bedeutung, die der Rustbelt im Norden nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs durch die Stahl- und Autoindustrie mehrere Jahrzehnte lang hatte. Aus unserer Sicht liegt die Zukunft der USA daher im Südosten. Dazu gehören – grob gesagt – die Bundesstaaten Virginia im Norden und Florida im Süden, sowie die zwischen der Atlantikküste im Osten und den Bundesstaaten Tennessee und Alabama im Westen.

Und diese Zukunftsfähigkeit lässt sich nicht nur mit Wirtschafts-, sondern auch mit demographischen Daten unterlegen. Zum Beispiel durch das starke Wirtschaftswachstum. Ein Blick auf die Veränderung des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 2019 bis 2022 zeigt zum Beispiel, dass die Wirtschaft in diesem Zeitraum in Kalifornien nur um 6,9 Prozent gewachsen ist. Zum Vergleich: Floridas Wirtschaft verzeichnete ein Plus von 12,9 Prozent. Und auch im vergangenen Jahr wuchs Florida mit einem BIP-Plus von fünf Prozent und mehr als das Doppelte im Vergleich zu Kalifornien mit 2,1 Prozent. Der gesamte Südosten lag mit einem um 3,1 Prozent gestiegenen BIP um 0,6 Prozentpunkte über dem Wachstum der gesamten USA.

Und dieses überdurchschnittliche Wachstum zeigt sich auch bei der Basis für künftige Entwicklungen: der Bevölkerung. Im Südosten – in die Region passt Deutschland vier Mal hinein – leben zurzeit mit mehr als 85 Millionen Menschen gut 25 Prozent der US-Bevölkerung. Und der Anstieg der Bevölkerungszahlen ist hier schneller als im US-Durchschnitt. Während 2023 die US-Bevölkerung um 0,6 Prozent stieg, betrug das Wachstum beispielsweise in South Carolina 1,7 Prozent und in Florida 1,6 Prozent.

Für dieses überdurchschnittliche Wachstum gibt es unterschiedliche Gründe: eine sehr hohe Lebensqualität, niedrige Energie- und Lebenshaltungskosten, ein hohes Stellenangebot und überdurchschnittlich hohe Löhne. Auffallend: Das Bevölkerungswachstum wird wesentlich durch die Binnenmigration aus anderen Bundesstaaten getrieben. Und das Klima tut sein Übriges dazu.

Und das gilt insbesondere auch für das unternehmerfreundliche Klima, welches in den Bundesstaaten im Südosten herrscht. Deshalb haben sich viele Firmen aus den Bereichen Technologie und Produktion dort angesiedelt. Der Südosten zieht Unternehmen mit im Vergleich zur Gesamt-USA niedrigeren Arbeits- und Betriebskosten an. So liegt die Arbeitslosenquote in der Südost-Region mit 3,1 Prozent deutlich unter dem US-Durchschnitt von 3,7 Prozent.

Die Bedeutung des Südostens zeigt auch das jährliche Ranking von „America’s Top States for Business“ des Wirtschaftssenders CNBC. Mit North Carolina, Virginia, Tennessee und Georgia rangieren für 2023 gleich vier Südost-Staaten auf den ersten vier Plätzen. Unter den Top Ten liegt zudem Florida auf dem achten Rang.

Der Südosten punktet zudem mit einer für Unternehmen so wichtigen Infrastruktur. Das gilt für den Ausbildungsbereich mit einigen der besten Universitäten im Land, das gilt aber auch für Flughäfen und Häfen. Letzteres ist auch ein Grund, warum sich so viele Automobilhersteller im Südosten angesiedelt haben. VW produziert in Chattanooga, BMW in Spartanburg, Daimler in Tuscaloosa und KIA Motors direkt vor den Toren Atlantas, dem Sitz von TSO.

Eine starke Wirtschaft und ein starkes Bevölkerungswachstum bedeuten aber auch eines: Es befördert den Immobilienmarkt in der Region. Das gilt sowohl für den Wohnungsmarkt als auch für Büro-Immobilien. Denn dem Trend zum Homeoffice zum Trotz, das Büro ist und bleibt zentraler Bestandteil der US-Wirtschaft und bleibt ein Motor für Produktivität, berufliche Entwicklung, Kultur und Innovation. Die Erfahrungen der Corona-Pandemie haben daran nichts geändert.

Aber auch bei den Büroimmobilien lohnt der Blick auf die Details. Zwar ist das Neubauvolumen auf dem US-Immobilienmarkt gesunken und wird voraussichtlich weiter sinken. Und in einigen Städten sind die Leerstandsquoten hoch. Diese sehen wir übrigens bei Büroimmobilien als Zeichen eines gesunden Marktes und als Chance. Denn solche Objekte können günstig erworben werden und bieten so die Möglichkeit, durch kluges Handeln den Leerstand nachhaltig zu verringern. Dadurch steigen die Mieteinnahmen und der Wert des Gebäudes erhöht sich. Günstig kaufen und teuer verkaufen war schon immer eine Erfolgsformel.

Von dem geringen Neubauvolumen können zudem Eigentümer hochwertiger Bestandsimmobilien aufgrund der Angebotsengpässe profitieren. Denn die Nachfrage auf dem Markt, vor allem für Class-A-Büroimmobilien dürfte steigen.

Und die finden sich eher in suburbanen Gemeinden, nicht in den direkten Stadtzentren. Denn die Peripherie bietet einige Vorteile: Diese Büroimmobilien befinden sich meist in der Nähe von Wohngebieten und sie bieten genügend Platz für viele Parkplätze. Die Folgen: Die Anfahrt für Beschäftigte ist kurz, einen Stellplatz zu finden kein Problem. Immer mehr Unternehmen in den USA verpflichten ihre Beschäftigten zudem, wieder mehr im Büro, statt von zu Hause aus zu arbeiten.

Neben Büros ist in den vergangenen Jahren aber auch noch eine weitere Assetklasse in den Fokus gerückt, die Self-Storages. Hierzulande sind diese Selbstlagerzentren nicht sehr bekannt. In den USA, und vor allem im Südosten aufgrund des starken Bevölkerungszuwachses, gibt es einen richtigen Boom, besonders im Premiumsegment. Eine durchschnittliche Rendite von 19 Prozent p.a. in den vergangenen Jahren spricht für sich. TSO hat bereits zehn Self Storages erfolgreich initiiert und dann verkauft.

Die USA sind sicher nicht mehr uneingeschränkt das Land der unbegrenzten Möglichkeiten. Aber ein genauer Blick kann helfen, auch in der momentanen angespannten Lage auf den Immobilienmärkten Chancen zu finden und zu nutzen.